Kaufnebenkosten-Rechner (Immobilie)
Was kosten Grunderwerbsteuer, Notar und Makler wirklich? – in Sekunden beantwortet. PilotOS-Rechner kann das – plus Anbindung an deinen Finanzierungs- und Immobilienpilot.
Kurz vor dem Notartermin merken viele Käufer, dass zum Kaufpreis noch einmal 40.000 oder 50.000 € an Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler hinzukommen – Geld, das die Bank meist nicht mitfinanziert und das dann aus dem letzten Rest Eigenkapital fehlt.
Wähl dein Bundesland und trag Kaufpreis, Notar- und Maklerkosten ein – du siehst sofort die Kaufnebenkosten deiner Immobilie und wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst. Ohne Anmeldung.
Grunderwerbsteuer-Sätze 2026 (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar & Grundbuch typisch ~1,5–2,0 %, Maklerprovision je nach Region (oft hälftig geteilt). Nebenkosten sind i. d. R. aus Eigenkapital zu tragen – Banken finanzieren sie selten mit.
Alle hier verwendeten Rechtswerte mit Gültigkeit, Norm und Prüfdatum stehen offen im Register – Stand der Rechtswerte.
ButlerIn einfachen Worten – was rechne ich hier?
Beim Immobilienkauf kommt zum Kaufpreis noch ein ordentlicher Batzen Nebenkosten obendrauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und oft ein Makler. Zusammen sind das schnell 9 bis 12 Prozent – Geld, das die Bank normalerweise nicht mitfinanziert.
Das gibst du ein:
- Kaufpreis der Immobilie.
- Bundesland: bestimmt den Grunderwerbsteuersatz.
- Notar + Grundbuch: meist rund 1,5 bis 2,0 Prozent.
- Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist (regional unterschiedlich, oft geteilt).
Butler-Tipp: Faustregel: Plane die Nebenkosten komplett aus Eigenkapital ein. Wer sie mitfinanzieren muss, zahlt sie über die gesamte Laufzeit teuer mit Zinsen ab.
Immobilienkauf realistisch durchrechnen
Keine böse Überraschung beim Notartermin: Der Immobilien- und Finanzierungspilot in PilotOS verbindet Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung und Haushalt – lokal, ohne Cloud.
Was der Immobilienkauf zusätzlich kostet
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf erhebliche Nebenkosten an: die Grunderwerbsteuer, deren Satz je nach Bundesland zwischen ca. 3,5 % und 6,5 % liegt, Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 % bis 2 % sowie – falls eingeschaltet – die Maklerprovision. In der Summe kommen so schnell zehn Prozent und mehr des Kaufpreises zusammen, die aus Eigenkapital zu tragen sind.
So setzt sich die Rechnung Schritt für Schritt zusammen:
- Grunderwerbsteuer: Kaufpreis × Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands (3,5–6,5 %).
- Notar und Grundbuch: Kaufpreis × Notar-/Grundbuchsatz (üblicherweise 1,5–2,0 %).
- Maklerprovision: Kaufpreis × Maklerprovisionssatz, sofern ein Makler beteiligt ist (0 % bei Privatverkauf, sonst regional unterschiedlich).
- Kaufnebenkosten gesamt: Summe der drei Positionen.
- Gesamtkosten: Kaufpreis + Kaufnebenkosten = benötigtes Gesamtkapital.
Beispiel 1 – mit Makler in NRW: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Nordrhein-Westfalen (Grunderwerbsteuersatz 6,5 %) fallen 26.000 € Grunderwerbsteuer an. Notar und Grundbuch mit rund 2,0 % kosten zusätzlich 8.000 €, eine Maklerprovision von 3,57 % (inkl. USt., hälftig geteilt) schlägt mit 14.280 € zu Buche. Zusammen ergeben sich rund 48.280 € Kaufnebenkosten – gut 12 % des Kaufpreises.
Beispiel 2 – Randfall Privatverkauf in Bayern: Bei einem Kaufpreis von 800.000 € in Bayern (niedrigster Grunderwerbsteuersatz mit ca. 3,5 %), ohne Makler (Privatverkauf direkt vom Eigentümer) und mit 1,5 % Notar-/Grundbuchkosten ergibt sich: 28.000 € Grunderwerbsteuer + 12.000 € Notar/Grundbuch + 0 € Maklerprovision = 40.000 € Kaufnebenkosten, also nur rund 5 % des Kaufpreises – trotz doppelt so hohem Kaufpreis wie in Beispiel 1 spürbar weniger Nebenkosten in Prozent. Dieser Randfall zeigt, wie stark Bundesland und Maklerbeteiligung die Nebenkosten-Quote beeinflussen.
Der Rechner beziffert diese Nebenkosten automatisch aus Kaufpreis, Bundesland und den weiteren Angaben. So weißt du früh, wie viel Eigenkapital zusätzlich zum Kaufpreis nötig ist – eine Zahl, die viele beim ersten Kauf unterschätzen.
Nebenkosten in der Finanzierung
Die Kaufnebenkosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit; sie gelten als der Eigenkapitalanteil, den der Käufer selbst einbringt. Wer sie übersieht, hat eine Finanzierungslücke, die kurz vor Vertragsunterzeichnung sichtbar wird und im schlimmsten Fall den Kauf platzen lässt. Bei vermieteten Objekten sind Teile der Nebenkosten steuerlich relevant, etwa über die Abschreibung der Anschaffungskosten.
PilotOS verbindet den Kauf mit Immobilien-, Finanzierungs- und Steuerbereich, sodass Kaufpreis, Nebenkosten und Abschreibung zusammenpassen. Der Rechner liefert die schnelle Vorabsumme, bevor die Bank die Finanzierungsanfrage prüft.
Erstkäufer-Paar unterschätzt die Nebenkosten
Lisa und Tom haben 60.000 € Eigenkapital gespart und wollen eine Eigentumswohnung in Hamburg für 380.000 € kaufen. Sie kalkulieren zunächst nur mit dem Kaufpreis und gehen davon aus, dass ihr Eigenkapital für die 20-%-Anzahlung der Bank plus etwas Puffer reicht.
Erst beim Notartermin-Vorgespräch rechnen sie nach: Grunderwerbsteuer in Hamburg (5,5 %) = 20.900 €, Notar und Grundbuch (rund 1,8 %) = 6.840 €, Maklerprovision (3,57 % inkl. USt., hälftig geteilt) = 13.566 €. Zusammen 41.306 € Kaufnebenkosten – fast 11 % des Kaufpreises.
Von den 60.000 € Eigenkapital bleiben nach Abzug der Nebenkosten nur noch rund 18.700 € für den eigentlichen Kaufpreisanteil übrig, deutlich weniger als die geplanten 76.000 € (20 %). Die Bank verlangt daraufhin einen höheren Kreditbetrag mit schlechteren Konditionen. Hätten die beiden die Nebenkosten von Anfang an mit dem Rechner kalkuliert, hätten sie entweder ihr Budget realistischer angesetzt oder gezielt mehr Eigenkapital angespart.
Gut zu wissen
Welche Nebenkosten fallen an?
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerprovision. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegt die Summe zwischen ca. 5 % und 12 % des Kaufpreises.
Stand
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Je nach Bundesland zwischen ca. 3,5 % (Bayern) und ca. 6,5 % (u. a. NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) des beurkundeten Kaufpreises, Stand 2026.
Stand
Wie viel machen Notar und Grundbuch aus?
Zusammen meist rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises, unabhängig vom Bundesland weitgehend vergleichbar, da sich Notargebühren nach einer bundeseinheitlichen Gebührentabelle richten.
Stand
Finanziert die Bank die Nebenkosten mit?
In der Regel nicht oder nur zu deutlich schlechteren Konditionen; sie gelten als Eigenkapitalanteil. Wer sie beim Budget vergisst, riskiert eine Finanzierungslücke kurz vor Vertragsabschluss.
Stand
Wie viel Eigenkapital brauche ich zusätzlich?
Häufig zwischen 5 % (privater Verkauf, günstiges Bundesland) und 12 % (mit Makler, hoher Steuersatz) des Kaufpreises zusätzlich, wie die beiden Rechenbeispiele oben zeigen.
Stand
Sind Nebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutzten Immobilien in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung verteilt geltend gemacht.
Stand
Wer zahlt die Maklerprovision?
Beim Verkauf von Wohnimmobilien seit dem Bestellerprinzip meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, die genaue Aufteilung ist aber regional und vertraglich unterschiedlich geregelt.
Stand
Kann ich die Grunderwerbsteuer umgehen?
Bei Verkäufen zwischen sehr nahen Angehörigen (z. B. Ehepartnern oder in gerader Linie wie Eltern und Kindern) kann eine Steuerbefreiung gelten – bei allen anderen Käufen fällt sie immer an.
Stand
Zählt der Kaufpreis für bewegliche Sachen mit?
Nein, separat im Kaufvertrag ausgewiesenes Inventar wie Einbauküche, Markise oder Gartenhäuschen kann die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer und damit die Steuer senken, sofern der Wert realistisch angesetzt ist.
Stand
Mit deinen echten Zahlen weiterrechnen
Dieser Rechner arbeitet mit den Annahmen, die du eingetippt hast. PilotOS rechnet dieselbe Formel über deine tatsächlichen Buchungen – lokal auf deinem Rechner, ohne dass eine Zahl das Haus verlässt.
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