Mieterhöhung-Rechner (Kappungsgrenze)
Ist deine Mieterhöhung zulässig? In Sekunden geprüft. PilotOS kann das auch dauerhaft – inklusive Fristen und Mietentwicklung im Blick.
Ein Erhöhungsschreiben vom Vermieter landet im Briefkasten und verlangt deutlich mehr Miete als bisher – und viele Mieter unterschreiben aus Unsicherheit einfach, ohne zu prüfen, ob der geforderte Betrag rechtlich überhaupt zulässig ist.
Dieser Rechner prüft anhand von Kaltmiete, Wohnfläche, ortsüblicher Vergleichsmiete und der geltenden Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in angespannten Märkten), wie stark deine Miete nach §558 BGB maximal steigen darf – bevor du zustimmst.
Bei Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB) darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % steigen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 %. Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte. Kein Ersatz für den örtlichen Mietspiegel.
Alle hier verwendeten Rechtswerte mit Gültigkeit, Norm und Prüfdatum stehen offen im Register – Stand der Rechtswerte.
ButlerIn einfachen Worten – was rechne ich hier?
Dein Vermieter darf die Miete nicht beliebig erhöhen. Zwei Grenzen gelten gleichzeitig: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten, und sie darf in drei Jahren um höchstens 20 Prozent (in angespannten Märkten 15 Prozent) steigen. Die niedrigere Grenze zählt.
Das gibst du ein:
- Aktuelle Kaltmiete und Wohnfläche.
- Ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter (aus dem Mietspiegel).
- Wohnungsmarkt: in vielen Städten gilt die verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent.
Butler-Tipp: Prüfe jede Mieterhöhung: Sie muss schriftlich, begründet (z. B. mit Mietspiegel) und fristgerecht sein. Liegt die geforderte Miete über der zulässigen Grenze, musst du der Erhöhung nur teilweise zustimmen.
Miete, Verträge und Fristen verwalten
Der Miet- und Vertragspilot in PilotOS prüft Mieterhöhungen für dich, verwaltet Fristen und Belege – lokal auf deinem Rechner, ohne Cloud.
Was bei einer Mieterhöhung gilt
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist an Regeln gebunden: Sie darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung verlangt werden, und innerhalb von drei Jahren gilt die Kappungsgrenze von 20 % – in angespannten Wohnlagen sogar nur 15 %. Es gelten zwei Grenzen gleichzeitig: Kappungsgrenze = aktuelle Miete × (1 + 20 % bzw. 15 %) und Vergleichsmiete = Vergleichsmiete/m² × Wohnfläche. Maßgeblich ist stets der niedrigere der beiden Werte. Begründet wird die Erhöhung meist über den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
Der Rechner prüft in Sekunden, wie hoch die Miete unter diesen Grenzen steigen darf, und zeigt dir den zulässigen Betrag. So lässt sich schnell abschätzen, ob eine geplante Erhöhung rechtlich haltbar ist – für Vermieter wie für Mieter zur Kontrolle.
Zweites Beispiel – wenn die Kappungsgrenze statt der Vergleichsmiete bindet: Ein langjähriger Mieter zahlt bislang nur 500 € für 60 m² in einer inzwischen gefragten Lage, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 15 €/m² (angespannter Markt, Kappung 15 %). Vergleichsmiete gesamt = 15 € × 60 m² = 900 €. Kappungsgrenze = 500 € × 1,15 = 575 €. Zulässig ist hier nur die niedrigere Kappungsgrenze von 575 €, also eine Erhöhung um maximal 75 € – obwohl die Vergleichsmiete theoretisch 900 € zulassen würde. Genau dieser Fall betrifft häufig Bestandsmieter in Vierteln mit stark gestiegenen Mietpreisen.
Mieterhöhung sauber dokumentieren
Eine Mieterhöhung braucht die richtige Form und Begründung, sonst ist sie unwirksam. Der Mieter muss zustimmen; die Erhöhung wird erst nach Ablauf einer Überlegungsfrist wirksam. Wer die Fristen und Grenzen missachtet, riskiert Streit.
PilotOS führt bei vermieteten Objekten die Mietentwicklung automatisch mit und macht die letzten Erhöhungen sichtbar, sodass Fristen und Kappungsgrenze eingehalten werden. So bleibt jede Mietanpassung nachvollziehbar und rechtssicher belegt.
Häufige Fehler bei der Prüfung von Mieterhöhungen
1. Kappungsgrenze und Vergleichsmiete verwechselt. Beide Grenzen gelten parallel, es zählt jeweils der niedrigere Wert. Wer nur eine der beiden prüft, akzeptiert womöglich eine zu hohe Erhöhung – wie im Rechenbeispiel oben, wo die Kappungsgrenze deutlich unter der Vergleichsmiete liegt.
2. Sperrfrist von 15 Monaten übersehen. Nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung darf frühestens nach 15 Monaten erneut erhöht werden, wirksam wird sie sogar erst nach weiteren gestaffelten Fristen. Ein zu früh gestelltes Verlangen ist unwirksam.
3. Fehlende oder unzulässige Begründung. Eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete muss begründet werden, etwa mit dem örtlichen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder einem Gutachten. Ohne nachvollziehbare Begründung ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.
4. Zustimmungsfrist falsch berechnet. Mieter haben bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zu reagieren – wird diese Frist verpasst oder falsch berechnet, drohen unnötige Zustimmungsklagen.
5. Möblierung, Ausstattung oder energetische Sanierung nicht berücksichtigt. Diese Faktoren können die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen (Zuschläge) oder eine gesonderte Modernisierungsmieterhöhung nach §559 BGB rechtfertigen, die anderen Regeln folgt als die reguläre Anpassung an die Vergleichsmiete.
Gut zu wissen
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung, und auch dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Einhaltung der Kappungsgrenze. Eine erneute Erhöhung nach diesem Verfahren ist frühestens nach weiteren 12 Monaten möglich.
Stand
Was genau ist die Kappungsgrenze?
Sie begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren prozentual steigen darf: höchstens 20 %, in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung nur 15 %. Sie gilt unabhängig davon, wie hoch die Vergleichsmiete wäre.
Stand
Womit muss die Mieterhöhung begründet werden?
Meist über den örtlichen Mietspiegel, mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Fehlt eine zulässige Begründung, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.
Stand
Muss ich als Mieter zustimmen?
Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ja, sofern sie formell korrekt ist – die Zustimmung muss bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang erfolgen. Andernfalls kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Stand
Was passiert bei Formfehlern im Erhöhungsschreiben?
Ein Erhöhungsverlangen ohne Textform, ohne nachvollziehbare Begründung oder unter Missachtung der Fristen ist unwirksam. Eine sorgfältige Prüfung vor der Zustimmung lohnt sich deshalb immer.
Stand
Hilft PilotOS bei der Dokumentation von Mieterhöhungen?
Ja. Bei vermieteten Objekten führt PilotOS die Mietentwicklung je Einheit mit, macht die letzten Erhöhungen und die verstrichene Zeit sichtbar und hilft so, Fristen und Kappungsgrenze einzuhalten.
Stand
Mit deinen echten Zahlen weiterrechnen
Dieser Rechner arbeitet mit den Annahmen, die du eingetippt hast. PilotOS rechnet dieselbe Formel über deine tatsächlichen Buchungen – lokal auf deinem Rechner, ohne dass eine Zahl das Haus verlässt.
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